マンションの第一号

昭和31年には、新宿の四谷コーボラスが総戸数犯戸、5階建ての民間分譲マンション第一号として誕生しています。

官民どちらの分譲マンションも、ほぼ50年間、人が住んでいるということは、今後のストック重視社会への朗報になると思います。
公団住宅団地の出現は、木造住宅しか知らなかった一般的な日本人のあいだに、
鉄筋とコンクリートでつくられた中高層住宅の住まい形式を定着させました。昭和30年代後半になると、
民間企業は、一部の限られた人々を対象にした高級マンションのイメージを演出しようとして、
駐車場やエレベーター、管理事務所、レストランなどがある共同住宅を分譲しました。

「ハイツ」「ハイム」「レジデンス」といった言葉がマンションの名前につけられるようになったのも、このころです。
昭和37年に「区分所有法」が制定され、昭和銘年には同法の権利および管理関係が大改正され、
さらに平成14年にも実状に合わせた改正が行われています。融資に関しては、昭和45年、住宅金融公庫によるマンション融資が実施されます。
昭和51年には、建築基準法の改正によって、H影規制が行なわれました。
そして昭和から平成にかけてのバブル景気の時期には、リゾートマンションがブームに。
現在ですが、マンションのストック数は400万戸以上といわれています。
超高層マンションや耐震、免震マンションブームの到来と、都心への回帰が顕著になってきていますね。
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マンションという名称

マンションという名称は昭和34、35年ごろに東京都内で使用されたのが最初
だといわれていまして、わりと新しい言葉なんですね。それ以前は、大正吃年、関東
大震災の翌年に被災者対策のために財団法人同潤会が設立されて、1万戸近い木造住
宅といっしょに、RC造3階建てのアパート2500戸ほどの建設が藩手されました
が、この当時は賃貸共同住宅だったわけです。これが昭和16年に設立した特殊法人住
宅営団に継承されたのですが、戦後、住宅営団が解散し、昭和26年以降に居住者へ払
い下げられたことで区分所有建物となったのです。これが分譲マンションの発生場面
であり、日本のマンションの歴史が50~60年といわれる根拠なのではないでしょうか。
日本のマンションの歴史を詳しく見る→

震災や戦後などの大きな歴史のうねりのなか、壊滅的な住宅事情を改善するために小住宅やアパート建設が急ピッチで進められた。
と同時に都市市街地の不燃化や土地の高度利用を目的としたRC造の公営マンション建設が積極的に進められたというわけですか。
時代の流れや住宅政策の変遷を検証することで、日本型マンションの実感がかいま見えてきそうですね。

公的な分譲住宅の第一号として、昭和魂年に東京都建設局が建設した渋谷の宮益坂アパートが挙げられます。
この共同住宅は1階が店舗で、2.4階が事務所、5階以上が住戸(戸数、戸)で、2基のエレベーターがついた、n階建ての下駄履きマンションです。
その後、昭和鋤年に設立された日本住宅公団(現・都市基盤整備公団。平成略年7月からは都市再生機構へと組織変更)によって、
千葉市の稲毛海岸住宅団地などの分譲販売が開始されました。

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◇シックハウスマンション訴訟◇

2000年11月に引き渡された大阪市内の分服マンションで、シックハウス症候群に罹患した住民が多数出たことにより、”世
帯46人が、分服した(株)大京、般計施工をした大末建設(株)、主要なホルムアルデヒドの発生源とされた建材メーカーで
ある(株)ブリヂストンを相手に、大阪地方裁判所に典団提訴を行ないました。発生源と思われる建材は、マンションの床
の遮音性を確保するために施工された浮き床工法のパーティクルボードと呼ばれる合板の一種で、当時のJIS規格で最低の基
準であるE2が使用されていたとの主張です。原告らの多くは北里研究所病院でシックハウス症候群と診断されており、
ひとつの建物でこれだけ多くの患者が確腿されることは極めてまれなことでした。
また、シックハウスについて築団訴訟が起こされたこともはじめてです。
詳しい事は→に載っています。私はここで読みました。

私たちは「マンション」という言葉を日常的に使用しています。しかしこの言葉は、
英語本来の意味であるマンション=戸建ての邸宅、あるいはコンドミニアム=高級分譲共同住宅を離れて、
日本では「邸宅型の高級共同住宅」という意味に使われるようになっています。
まずは基礎知識として、マンションの生い立ちについてお聞きしたいと思います。

設置し安全防犯対策を行なう設備。

③その他の設備……防犯窓付エレベーターなど。
②防犯用TVモニター……共用部の盲点となる箇所に(駐車場、駐輪場、EV内等)
①オートロック(TVモニター付オートロック)…。:メイン玄関に設備し、不法侵
②TVモニター付インターホン:…・来客者を住居内より映像と音で確認できるインターホン方式。

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シックハウス対策2

また、基準法を書面上クリアした建物であっても、現実の建物として必ずしも機能
していない場合があります。機械的換気がなされていても、給気や排気の位置によっ
ては空気の淀みを起こすケースが多くあります。台所の造り付け家具など、中まで換
気はできません。持ち込まれる家具自体もシックハウス対策がなされていなければ意
味がないのです。法での規制値は28℃の状態での数字ですが、日中では室温がそれを
超えてしまうことは当然起こりえます。温度が高くなると化学物質の揮発量も増えま
すから、直射日光を入れない、室温が高温にならないようにする、積極的に換気を行
なうなど、意識して生活する必要もでてきます。
こちらに詳しくのっています。→

マンションでは個別の対応が難しい
できることなら、自然素材など化学物質を発生させない建材でつくられていること
が望ましいのですが、平均的な消費者の多くは素材の反りや狂いをよしとせず、時と
してクレームとなるので、大多数を相手にしているマンションなどではなかなかそれ
ができないようです。また、シックハウス対策を完壁にしようとすれば施工の手間が
かかり、それだけ建築コストはアップする傾向にあります。それを重視していない人
には、「単なる高い建物」という評価をされるでしょう。
つまり、現在施工されているマンションは、基準法に対する対策は行なわれていま
すが、居住者の健康に配慮した「万全のシックハウス対策」は行なわれていないとい
えます。言い換えれば最低基準のシックハウス対策となっているのです。

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シックハウス対策

シックハウス法により住宅のシックハウス対策は一歩進みました。
しかし完璧な対策となると難しいのが現状です。

平成15年7月より建築基準法が改正され、シックハウスに関する規制がはじまりました。
これには⑪クロルピリホスという防蟻剤の使用禁止、②換気の義務付け、③ホルムアルデヒド発生量に応じた建材の使用数量規制が盛り込まれており、
「シックハウス法」と呼ばれています。

ただ、シックハウス対策という面では、法をクリアする最低の対策程度の内容をよしとするのか、
シックハウスに対して万全の対策をよしとするのかによっては大幅な違いがあるといえます。
詳しくはコチラを読んでください。→

規制値では不充分な場合もある

建築業界全体のホルムアルデヒドに対する対策は、数年前から進んでおり、この法
改正に対してもそれほど対応に困るような世情ではなくなっていました。

ただ、シックハウスというものは、他の規制(耐震、耐火)とは違い、数値をクリアすれば誰もが満たされるという性質のものではありません。
個人個人の体質によるものですから、今現在、化学物質過敏症になっていなかったとしても、どの程度で発症するかは誰もわからないのです。
規制のppm(1/100万)をはるかに下回るppt(1/1兆)で反応が出る人もいるからです。
まして問題なのは、本来、健康を考えて対策をしなければならない化学物質は数十種以上にのぼることが判明しているにも関わらず、
現在の規制対象が2種類の化学物質に限られていることです。

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マンションのセキュリティ

近年、不法侵入者による事件やピッキングなどがひんぱんに起こっています。
こうしたことから安全に対する意識が高まり、マンションにはいろいろなセキュリティ設備が設けられる傾向にあります。
特に後述するメイン玄関のオートロックおよびTVモニターは、もはやあたりまえの設備になってきました。
マンションのセキュリティには、入居者のプライバシーや安全を守るためにセキュリティ設備を導入するだけでなく、
それらの機器類が正常に機能するようにメンテナンスすることが求められます。
そこで、機器類を導入すると同時に、管理運営方針も決めるマンションが増えつつあります。
具体的な方法は各々のマンションの管理組合の運営方針によって異なりますが、大別すると、
管理人の常駐(8時間~24時間)とセキュリティ機器を併用して行なう方法と、
あらかじめ各種セキュリティ機器を設置して専門のセキュリティ会社と契約を行ない、24時間365日管理を委託する方法があります。
こちらでセキュリティについて詳しく説明しています。→

セキュリティ機器のいろいろ
ここで、最近設置されている機器類の主要目的と設置箇所、および用途を説明します。
設置箇所により住居専有部と共用部とにわかれます。

メイン玄関。オートロックや管理人の監視によって不法侵入を防ぐ対策をとっているところが増えてきている。
監視カメラの設置は一般的といえる。玄関以外の侵入経路がないかどうかもチェックしておきたい

●住居専有部に設置される設備器具類
①玄関扉錠……防犯性に優れ、ピッキング対策に有効なダブルロックとディンプルキーを取り付ける方法が増えています。

③非常用押しボタン……住居内での非常発生時に、管理人または指令センターと連絡をとる設備。高齢者対策として設置されるケースも増えています。
④自動火災報知器、ガス漏感知器……法令により設置が義務づけられている場合が多いのですが、義務づけのない場合でも自主設置を行なっている例があります。
⑤コミュニケータ、パッシブセンサー……この器具は、警備会社と型時間、365日契約を行なっている場合に設置されます。コミュニケータは異常発生時ととも
に電話回線を利用して通報を行なう設備器具。パッシブセンサーは不法侵入者通報用で、主要な各室に設け、人体の体温を感知して知らせるワイヤレス設備器具です。

●共用部分に設置される設備器具類
入者や不審者の侵入を抑制する設備。外来者を確認するためのTVモニター付きインターホンの設置も一般的になりつつあります。

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新築マンションの耐震性は高い

この新耐震基準の施行前は、バランスの悪い建物や、バランスの悪いまま設計され
ているものがありました。もちろん、バランスのよい建物もありますが、上層階での
水平力の増加は考慮されていませんから、余力のない建物の場合などは耐震補強をし
なければ危険だと思われます。いくらきれいにリフォームしていたとしても、新耐震
基準施行以前の建物については、耐震診断がなされているかを確認するなどの注意が
必要です。
阪神淡路大震災以降、建築業界以外の一般の方からは「建っているだけでは意味が
ない。大地震後も少しの補修で元通りに使えるようにすべきだ」という要求が出てき
ました。そういう消費者側の要求などもあり、設計用地震力を基準法の1.25倍や
1.5倍に設定する建物も増えています。また、この地震で免震構造や制振構造の有
効性が再確認され、免震構造や制振構造の建物が増えはじめています。
詳しい情報はコチラ→

+免職、制振構造十
「免震構造」と「制振棡造」は建物の被害を最小限に抑え、建物の機能を保持するこ
とを目標にしています。免震構造は、地盤の揺れを直接建物に伝えない装髄(免震装
圃)をもつ構造です。この装置は最下階の床下や建物の中間層に取りつけられます。
免震装置の基本的な機能は、地震力を建物に伝えない、もしくは建物に伝わる地震力
を大幅にカットして建物の被害を最小にするということです。いつぽう制振栂造は建
物と地盤を切り離すということはしません。制振棡造は建物に伝わる力を受け流すか、
受けにくくする装園(制振装置)をもつ栂造です。これら免震、制振栂造が優れてい
るにも関わらず、多くの建物に採用されないのは、初期投資が大きくなってしまうこ
とが大きな障害になっているからかもしれません。今後、これらの装囲が安価になり、
よりコンパクトになればより多くの建物に採用されるようになっていくのでしょう。

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地震対策はどうなっているの?

新耐震基準が施行されてからマンションの地震対策は強化されています。
新耐震の規定よりも高い基準で設計しているマンションも見られます。

建物を設計するときに考える外力は、一般の建物の場合、自然から受ける力を対象としています。
まず、常に加わる重力、そしてたまに起きる地震による力や、暴風時に受ける風圧力です。

低層や中高層の建物では、風圧力が与える影響は小さいのですが、
超高層になってくると地震力よりも大きな力になる場合もあります。
構造設計者は地震時に生じる力と暴風時に生じる力に対して建物が安全であるように、柱や梁、壁の大きさや鉄筋や鉄骨の量を決めます。
また、柱や梁だけでなく基礎梁や杭などに生じる力に対しても安全であるように部材を決めます。
>>で詳細を見る事ができます。

新耐震基準による規定
1981年(昭和56年)に施行された「新耐震基準」により、以下のような規定が
盛り込まれました。

●地盤による水平力の増減を考慮
●建物全体の揺れによる水平力の増加を考慮(上層階の方が地震力が大きくなる)
●設計レベルを中地震と大地震とを想定して設計する
●平面的な硬さのバランス、上下階での硬さのバランスをよくするか、または強度
を充分に高める

●地震時の建物の変形を制限する
この設計法では、「中地震時(震度1.4)にはほとんど被害を受けず、建物の機能を保持する」こと、
そして「大地震時(震度5.7)には建物が倒壊せず、人命の保護を優先させる」ということが目標として設定されました。
そして阪神淡路大震災以降もその設計思想は変わっていません。
現行の基準に準拠して設計され、つくられた建物には大きな被害が出ていないため、現行の基準の方向性が間違いではないことが確認されました。

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良いマンション

性能の表示項目には、「地震や積雪・地盤に対する強度」、「火災時の避難・脱出に対する安全対策や耐火性能」、「シックハウス対策」、
「高齢者への配慮対策」などがあり、評価された等級値(2等級.5等級)が高いほど性能がよいということになっていますが、性能を高くするにつれ、
コストも上昇します。住まいの立地や気象条件などを考慮し、表示項目以外の居住性なども加味した、全体的にバランスのとれた選択が必要です。
「評価を受けているから割高か」「評価を受けていないのが割安の理由か」などについては単純にはいえません。
また、性能評価を受けていなくても、建築基準法関連規定等をクリアしている住宅ならば悪い住宅とはいえません。
しかし、性能評価を受けたマンションの場合は、住宅性能評価書に記載された暇疵の存否のみならず、
住宅に関する当事者間のすべてのトラブルについて1万円の費用で紛争処理してくれる利点があります。
性能評価を受けていれば、安心度は高いといえるでしょう。
性能評価について詳しく→

◇ふたつの性能評価
世の中には建築物に対するさまざまな評価書があるが、品確法による評価書を差別化するため、
評価書にマークを表示し、他の評価書と区別できるようにしている。
指定住宅性能評価機関は評価方法基準にしたがって、住宅の設計図書に対する評価と、現場での検査を実施し、その結果を特別なマーク表示をして申請者に交付できる。
上が設計図書に対する性能評価、下が現場検査の結果に基づく性能評価のマークである。
指定住宅性能評価機関以外の機関力牲宅性能評価書などにマーク表示することや、評価方法基準にしたがって評価していないものについて表示することはできない。
また、これらのマークに似た紛らわしいマークを表示することも禁じられている

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性能表示制度は選び方の基準

住宅性能表示制度は、平成12年4月1日に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律」(品確法)に基づいて、
「住宅の性能を明らかにし、きちんとその性能が達成された住宅を引き渡す仕組み」であり、建築基準法以上の性能を表現するもの、
すなわち「住宅の構造など一定の性能と品質を約束する」ための「任意の制度」です。

また、品確法のもうひとつの重要なポイントに「暇疵担保責任期間の10年義務化」
がありますが、住宅の基本構造部分に欠陥があった場合、建設業者や売主に対し「住宅暇疵保証制度」によって「義務を課す制度」となっています。

まだまだ少ない、性能表示を受けているマンション
住宅性能表示制度のスタート時は、新築マンション(住宅)だけを対象としていましたが、
平成14年8月から中古マンション(中古住宅)も対象(評価基準や表示基準は新築の場合と異なる)とされ、すべての住宅を対象とした制度に変わりました。
私はここ→で勉強しました。

この制度によって、国土交通大臣より指定を受けた第三者機関「指定住宅性能評価機関」は、
申請者の求めに応じてマンションの「設計住宅性能評価」と「建設住宅性能評価」を行ない、「住宅性能評価書」を交付することになっています。
この性能評価を受けたマンションが「性能評価住宅」になるわけです。
ちなみに「設計住宅性能評価」は単独で受けられますが「建設住宅性能評価」のみでは受けられません。
現在、住宅性能評価を受けている新築マンション建物は1割程度だそうです。
デベロッパーやゼネコンなどの技術工法は各社各様で、省エネや耐震設計などといわれても比較できない場合があります。
このようなとき、住宅性能を表示する共通のものさしとして、各種の項目を等級(数値)で比較検討できるようにした「性能表示制度」を上手に活用し、
さまざまな性能を選べば、自分の生活スタイルにあったマンション選びがしやすくなります。

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